原标题:时代舟刊 | 英国BSI认证铂金物业管理,共构中创理想生活

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读不懂彩生活,你就读不懂碧桂园物业

幸福社区建设的国家级范本,全国业主满意度高达93.6%,推出业界首个“铂金凤凰管家”服务,获英国标准协会权威认证,首家成功进驻国外的物业管理企业,引发万科、绿城、保利、龙湖等物业服务公司高层组团探秘……碧桂园物业无疑是物业服务行业中的明星企业。

物业IPO之后市盈率分化趋显来自经济观察报的原创专栏图片 2

初到时代都会艺术示范区

原标题:克而瑞证券|碧桂园服务:物业管理行业的领军者

物业股上市大潮正在滚滚袭来。

“我一直相信,高品质的服务一定能换来业主的高满意度,也一定能换来品牌的高知名度。”作为碧桂园享誉全国的五星级家园模式的一张王牌,碧桂园物业服务有限公司总经理李长江在接受记者采访时如此表示。

(图片来源:全景视觉)

物业管理的服务周到细致

首页摘要

在A股IPO门前排队一年多的碧桂园物业,在撤回A股IPO申请3个月后,碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

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经济观察报 见习记者 陈博
短短三天之内,香港资本市场接连迎来两支物业劲旅。6月22日,佳兆业集团控股有限公司发布公告称,建议分拆附属公司佳兆业物业在香港联交所主板上市,联交所已确认可进行分拆。

烈阳日给客户的爱车遮阳

审慎推荐,目标价格28.91港元/股。我们对碧桂园服务控股有限公司(简称“碧桂园服务”或“公司”)进行首次覆盖,目标价格28.91港元/股,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年EPS。

两个月后,即2018年5月29日,碧桂园公开表示,碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所挂牌上市。

一切以客户高兴为中心

在此之前,6月19日,碧桂园控股有限公司旗下物业板块碧桂园服务控股有限公司(以下简称“碧桂园服务”)在香港联交所主板上市。这是自2014年彩生活登陆香港主板以来,第8家港股上市的物业公司。

每一处砖瓦都细心去呵护

稳健的财务数据。2018年碧桂园服务实现收入46.75亿元,归母净利润9.23亿元,同比分别增长49.8%和129.8%。2018年公司ROE为40.8%,高于香港上市的内地物管公司2018ROE均值。2019H1公司实现收入35.16亿元,归母净利润8.17亿元,同比增长分别为74.4%和73.4%。

这意味着,2018年以来,老牌物管公司南都物业在A股上市,雅居乐和绿城分别分拆物管版块在香港上市,碧桂园服务将成为第9家上市物管公司。

碧桂园董事局主席杨国强曾多次提出:“物业管理是我们的明天”。作为地产巨头中为数不多极其注重服务质量的企业之一——碧桂园集团20多年来一直将“给您一个五星级的家”作为其物业管理公司的服务理念。

已上市8家物业公司的市盈率,大部分高于港股主板的2017年平均市盈率,但分化趋显。

The service of property management

坚实的股东基础。碧桂园控股有限公司(简称“碧桂园控股”)与碧桂园服务同属于一个实际控制人。“克而瑞销售排行榜”显示,截至2019年9月底,碧桂园控股的全口径销售总金额高达5,805.4亿元,同比增长5.2%;操盘面积6,127.9万平方米,在排行榜中均位列第一。碧桂园控股为碧桂园服务的发展提供了有力的支持。截至2019年上半年底,碧桂园服务的收费面积为2.17亿平方米,其中80%来自碧桂园控股。

值得注意的是,碧桂园作为2017年房企销售额排行冠军,其物业板块登陆港股事件必将成为物业板块行情的催化剂。

“我不知道还有哪一位企业家把物业服务置于如此高的战略层面”,在拥有超20年物业管理经验的李长江看来,碧桂园一直是物业服务行业的引领者。“碧桂园物业历经20多年发展后,依然还是最具实质意义的酒店式物业管理服务。”

市盈率大多跑赢港股主板

is thorough and meticulous

增值服务收入占比提升。随着公司社区覆盖率提升、增值服务项目经验的丰富和多样化,我们预计增值服务将以高于物管收入的增速扩张。根据管理层预计,该块业务收入增速在2019年可以保持在50%以上,毛利率可以保持在60%的水平。

除了碧桂园服务外,新城发展控股关连公司“新城悦”也准备在港股上市。业内大佬如万科、富力等也在紧锣密鼓筹划分拆物业上市。

上世纪九十年代初,“碧桂园,给您一个五星级的家”自广东顺德诞生。碧桂园不仅在房地产项目中率先引入星级酒店作为配套,也首次将五星级酒店式服务引入住宅式物业管理,由此奠定了碧桂园在物业服务领域领先者的地位。

6月26日,碧桂园服务收盘报10.74港元/股,涨0.19%。招股书显示,截至2017年12月31日,碧桂园服务归属股东应占利润约4.017亿元人民币(合4.795亿港元),总股本25亿元,2017年每股收益约0.1918港元。

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开展三供一业,实现多元化发展。2018年公司进入了三供一业(供水、供电、供热及物业管理)分离移交改革领域,已经开始着手接管项目。未来全面接管后,该块业务将会为公司带来1.32亿平方米的管理面积,其中物业项目管理面积约为9,020万平方米,覆盖了全国11个省的53个城市,供热项目管理面积约为4,170万平方米,覆盖了全国6个省的8个城市。该业务的推广将进一步丰富公司管理物业的种类,同时为公司收入增长做出显著贡献。

资本正以前所未有的速度进入物管行业。

李长江介绍,碧桂园物业服务遵循“一个中心、两种感觉、三个服务”的原则,即:一切以让客户高兴为中心,视业主为亲人、朋友的感觉,全程做到跑步服务、微笑服务、专业服务,并要求做到天天如此。

若按照6月26日的收市股价估算,当天碧桂园服务基于2017年每股收益的静态市盈率达到约56倍。

理想的生活从进社区门那一刻起

风险提示:碧桂园控股竣工未及预期,并购项目整合不及预期。

到目前为止,登陆A股的物管公司仅2017年12月29日上市的南都物业,在香港上市的七家物管公司分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务。另外,挂牌新三板的物管公司达57家,包括保利物业、美的物业等等。

2013年年底,随着《碧桂园高端物业服务发展报告》蓝皮书发布,碧桂园物业更大胆地全面推行高端物业服务。李长江表示,碧桂园人眼中的高端物业服务,目的是让业户能充分感受到尊重和愉悦,可以在苑区享受到自始至终将业主放在心上的高素质员工带来的专业、体贴的精细服务,同时,员工也会充满自豪感和满足感,愿意自觉、长期、稳定地提供服务。

经济观察报同时统计了彩生活、中海物业、绿城服务、雅生活、中奥到家、浦江中国、祈福生活服务等7家港股物业公司的静态市盈率,分别约为22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

而物业服务对生活品质十分重要

估值

重量级选手的陆续加入,对于物管行业来说不仅仅是个利好消息,更是对物管行业发展前景强有力的背书。

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而2018年香港服务业统计摘要数据显示,2017年,在香港所有上市的企业中,主板所有股份的平均市盈率为16.3。这意味着,除了中奥到家、祈福生活服务之外,其余港股上市的物业公司市盈率普遍跑赢港股主板。

周到细致的物业服务提升居住体验

基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。我们的估算包括了三供一业。审慎起见,我们假设公司长期将保持至少每年5亿元的投入用于并购和资本支出。我们的目标价格之于公司当前股价有14.5%的升幅。

不可否认,曾被大众质疑商业模式的物管公司正以厚积薄发之势颠覆众人对其过往的认知。

百里挑一的高端物业服务

香港股票分析师协会副主席潘铁珊在接受采访时称,一方面,物业公司的盈利相对稳定,其背后的房地产开发公司也颇具规模,香港投资者对这类公司的估值相对较高。另一方面,这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面,还涉及到住宅区内衣食住行等各方面,囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务,由于这类物业公司旗下楼盘的业主消费能力比较强,资金还是倾向于追逐一些有概念、或者抗跌能力较强的股票。

物业服务是大宅的门面也是担当

DCF估值

作为物管行业的颠覆者与赋能者,彩生活早已成为了同行规模扩张、创新发展的活样本,如今也成为了上市或即将上市企业考虑估值水平的参照物。

物业服务好不好,最直接的评价标准是服务人员的综合素质,碧桂园物业正在悄然打造中国领先的高素质服务团队。据李长江介绍,碧桂园物业团队已经发展到2万5千多人,服务着近200个碧桂园项目里逾百万业户,管理面积逾5082.95万平方米,这比两个中国自由贸易试验区还要大。

日前摩根士丹利发表的研究报告也指出,即使自3月初起,物管板块四家上市公司股价各升约30%,但依然维持对物管板块的“吸引”看法。主要是因为这个行业具有防守性本质,较少受政策收紧影响,盈利增长可见度高,大部分公司属于净现金状态。

物业服务是提升大宅价值的所在

基于我们DCF的模型,给予碧桂园服务每股28.91港元的估值,相当于51.3倍2019年EPS和40.0倍2020年的EPS。

港股物管:股价齐升,投行看好行业前景

“我们的员工称得上是百里挑一”,李长江表示,碧桂园的物业服务队伍由大学生、退伍军人及行业精英组成,其录用率仅为1.2%。所有人员一经录用将进行培训,需学会如急救包扎、餐饮服务与果盘制作、酒水调制与服务流程、音乐鉴赏、手机/单反相机拍照技巧等技能。

盈利结构之争

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我们的DCF模型假设碧桂园服务在2027年之前一直保持双位数的收入增长。碧桂园服务的规模效应将有效提升其盈利能力,故而使公司的息税前利润率一直维持在15%以上的水平。鉴于碧桂园服务将于2020年重新申请所得税优惠政策,保守起见,我们假设公司2020年的实际税率将维持在25%。

碧桂园服务还未登陆港股,部分在香港上市的物管股价早已闻风而动。

“铂金凤凰管家”是碧桂园高端物业服务的突出体现。在碧桂园的各个苑区都指定了专业的“管家”,并公开电话、电子邮箱等个人联系方式,要求管家们快速、温情地、全心全意地帮助业主处理问题。无论是小到更换灯泡,大到房屋装修的问题,业主只要一通电话,专属“管家”都会及时地为业主提供便捷的服务。

不过,尽管市盈率多数高于平均水平,但从上述数据可以发现,目前港股上市的这8家物业公司,市盈率分化较为明显。其中碧桂园服务、雅生活的市盈率都在45倍以上,但中奥到家、祈福生活服务的市盈率甚至只在10倍左右徘徊。“这主要与物业公司的业绩兑现和扩张相关,即盈利水平和规模。”中信建投证券股份有限公司研究发展部高级副总裁陈慎分析。

时代都会甄选中国物业前三强

考虑到碧桂园服务的物业具有较大规模,需要一定资本支出维持,我们假设公司每年将至少拿出5个亿用于对外投资和资本支出。而随着公司规模体量的扩大、服务质量的提升,公司将更多投入资金在平台运营,进而其营运资本的现金流入会慢慢减少。

截止2018年6月13日,在碧桂园发布上市消息的14天内,彩生活、雅生活两家物管公司累计涨幅均超17%。

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上述多家物业公司2017年年报及碧桂园服务招股书数据显示,在收入与盈利能力上,碧桂园2017年的收入为31.2亿元,年内利润约4.40亿元,相比2016年同期增加25%;雅生活去年的营业额为17.61亿元,净利润为3亿元,同比上涨77.5%;绿城服务2017年的收入为51.40亿元,年内利润为3.92亿元,同比增长33.0%。

英国BSI严苛认证碧桂园铂金物管

我们的DCF 模型永续经营部分假设了2%的长期收入增长率。我们的CAMP
模型假设了4%的无风险利率和6%的市场风险;基于Bloomberg的统计,我们给予公司1.115的Beta,这相当于10.7%的WACC。

如果将时间轴拉长,港股物管股价走势更为惊艳。

在广州的碧桂园天玺湾项目,有一位业主朋友来访,突然想打高尔夫球。业主向“管家”提出需求,管家马上为业主预约了球场。李长江表示,“即使是碧桂园社区内没有的服务项目,贴身管家也会协调社会资源,尽最大的努力完成业主吩咐的任务,即便是半夜去帮业户买一包方便面”。

相比之下,中奥到家2017年收入9.78亿元,年内利润则为0.99亿元,虽然与2016年相比扭亏为盈,但利润仍未过亿。祈福生活服务去年的收入3.65亿元,年度溢利也仅0.57亿元。

共构「时代都会」理想社区生活

我们的DCF得出的企业价值为679.05亿元,其中302.64亿元为从2019年到2029年的自由现金流折现值,315.11亿元为永续经营部分的现值。我们的DCF模型最终得出的公司估值为每股28.91港元。

2018年以来,资本市场风云变幻。在去杠杆的大背景下,银行银根收紧,信用违约事件频发,多数企业面临资金面紧张的状况,A股、港股都进入了震荡下行模式。

“用心关怀每一位住户,细心做好每一件小事”。碧桂园物业一系列创新举措推出后,迅速成为同行业学习研究的对象。日前,中国物业管理协会会长谢家谨专程带领万科、绿城、保利、龙湖等企业的物业服务公司高层前往碧桂园物业调研取经。

万科物业创始人、深圳市之平物业发展有限公司董事长陈之平认为,从投资者角度来看,肯定关注盈利状况。除此之外,也可能关注物业企业本身的商业模式和盈利结构。“商业模式、盈利结构是否可持续,这很重要。”陈之平说。

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业务

形成强烈对比的是,港股物管公司股价却跑出了稳步上行的独立行情。其中,彩生活表现最为抢眼,以63.08%的累计涨幅领跑行业。

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以碧桂园服务为例,招股书显示,碧桂园服务主要有三条业务线,即物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中,2017年物业管理服务的收入约25.45亿元;社区增值服务的收入为2.42亿元;非业主增值服务的收入则为3.28亿元。除此之外,还有大约0.07亿元为其他服务收入。

上市物业 服务理想生活

碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司目前的主要业务有三块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。截至2019年6月30日,公司合同管理面积达到5.84亿平方米,收费面积约为2.17亿平方米。公司当前储备面积高达3.67亿平方米,为业内第一。2019年上半年公司总营业收入达到35.16亿元,同比增长74.4%;归母净利润8.17亿元,同比增长73.4%。

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中国物业管理协会秘书长柴勇认为:“碧桂园物业发力高端服务领域,为物业企业向现代服务业的转型起到了榜样作用。”《中国物业管理》杂志社总编赵富林评价认为,它将奠定其在高端物业服务领域的领军位置,引领行业高标准、高品质的服务。

通过近三年的收入占比来对比,物业管理服务业务正从2015年的85.7%逐年下降到去年的81.5%,不过非业主增值服务的占比则从2015年的6.5%上升至去年的10.5%。

6月19日上午9时30分,碧桂园服务(HK.6098)正式在港交所主板挂牌上市。
碧桂园服务以介绍形式登陆港股,开市价格录得每股10港元,总市值最高达到250亿港元,成功冲上港股物业服务板块第一的位置。

1。业务总览

至于原因,可以归结为物管行业具备防守性本质,受行业周期、政策变动影响较小,且叠加较大想象空间。

自掏500万奖给“业主的表扬”

按照服务成本来分析,2017年,碧桂园服务的物业管理服务板块成本高达17.97亿元,占比86.1%;社区增值服务的成本为1.02亿元,占比4.9%;非业主增值服务的成本为1.86亿元,占比8.9%。

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碧桂园服务创立于1992年,总部位于广州佛山。公司于2015年开始市场化,2018年6月19日在港交所上市,股票代码为6098.HK。公司当前的业务主要有三个板块,分别是物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务。在中国物业管理协会发布的《2019物业服务企业综合实力500强》榜单中,公司位列第三。

1、中指院的数据显示,2017年百强物业平均物业费收缴率为94%、续约率为98%,这意味着物管公司拥有稳定的现金流,是标准的现金奶牛行业。

经过多年探索,碧桂园物业深获业界及百万碧桂园业主的肯定。据第三方独立调查数据显示,“碧桂园2013年业主满意度”结果为93.6%,遥遥领先业内平均水平。

从毛利水平来看,2017年,物业管理服务的毛利为7.48亿元,毛利率为29.4%;社区增值服务的毛利约1.40亿元,毛利率为57.7%;而非业主增值服务的毛利为1.42亿元,毛利率为43.2%。

碧桂园服务是国内领先的住宅物业管理服务商,稳居中国物业服务百强企业综合实力前三。在2018年中指院发布排名中,碧桂园服务经营绩效名列第一。

2018年,公司总营业收入达46.75亿元,同比增速为49.8%;毛利润17.62亿元,同比增速70.1%。2019H1的总营业收入为35.16亿元,同比增速为74.4%;毛利润13.78亿元,同比增长75.3%。

2、绝大多数物业公司采用了轻资产运营模式,经营上并不存在较大资本开支和折旧摊销,其充足的资金储备也成为了公司在业务拓展和外延扩张的有力保障。

“在我们的员工中,不乏有许多主动发现生活中问题的人。”李长江告诉记者,一位维修员帮业主修抽油烟机的过程中,主动询问业主家大夏天没开空调的原因。业主回答因其掉了一颗螺丝,没来得及安装。最后,维修员在离开业主家15分钟后再次折回,手中多了两颗螺丝钉,令业主感动不已。

碧桂园服务在回复经济观察报时指出,碧桂园服务是以基础物业服务与社区场景增值服务双轮来驱动,增值服务将是其未来的主战场。“资产和服务可以形成很好的协同效应。”碧桂园服务表示,社区场景是未被挖掘的金矿。

5H服务理念 以人为本

2019H1总营收中物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务的收入占比分别为73.6%、8.7%、16.9%,相较2018H1各个板块的收入占比分别-4.0ppt、+0.2ppt、+3.3ppt。

3、在新零售时代,盘踞庞大线下流量的社区价值凸显。多数物管公司陆续开展增值服务,不仅优化了其收入结构,盈利增长可见度高,还能持续加强用户粘合度。

“我还是事后从这位业主口中才得知的。”说到这里,李长江觉得无比欣慰,“把简单的事情做到极致,就是绝招。”李长江透露,碧桂园各物业公司有50-300元的“即时奖励”权限,奖励的标准则是“业主的表扬”。碧桂园物业仅2013年对优质服务的奖金总额就高达500万元之巨,从侧面反映出业主对碧桂园服务品质的高度认可。

正拓展多元化增值服务作为盈利增长点的还有雅生活。年报显示,2017年,雅生活物业管理服务方面的收入约12.06亿元,占比由2016年的78.6%下降至68.5%;非业主增值服务方面的收入为4.53亿元,占比由2016年的17.1%上升至25.7%;业主增值服务的收入约1.02亿元,占比从4.4%提高到5.8%。

碧桂园物业不断与时俱进,提出了“5H”服务理念,力求在社区生活中,以五星级服务标准给业主构造理想社区生活。

2。物业管理服务总览

一言以蔽之,资本正在拥抱背靠万亿市场规模及拥有优质资金流的社区服务行业。

睦邻友好相互关爱

中海物业则是几大港股物业公司里相对典型的,高度聚焦物业管理服务业务的企业。根据年报数据,截至2017年12月31日,中海物业管理服务收入约30.95亿港元,占营业总收入的92.2%;增值服务部分收入为2.63亿港元,占比7.8%。